Ne pas confondre DPE et Bilan Energétique !

A quoi sert un Diagnostic de Performance Energétique ?

Il y a moins de 4 ans était demandé au propriétaire vendeur de faire réaliser un Diagnostic de Performance Energétique, en plus des autres diagnostics déjà en vigueur.Désormais, le diagnostiqueur était missionné pour faire un certain nombre de relevés, à partir desquels un logiciel calculait une estimation de la consommation énergétique du bien en question, ainsi que de l’émission en gaz à effet de serre équivalent.Ce nouveau diagnostic avait pour mission d’informer l’acquéreur de ces éléments, en plus de la présence ou non d’amiante, de termites et de plomb dans les peintures et de la mesure de la superficie Carrez, si nécessaire.Maintenant, de nombreuses voix s’élèvent pour dénigrer ce DPE, en arguant qu’il ne rend pas compte de la réalité sur le terrain, exigeant de lui une meilleure mesure de la consommation.
Mais il ne faut pas tout confondre : le DPE n’a jamais été une étude thermique ou un bilan énergétique mais plutôt une estimation pour sensibiliser les propriétaires, vendeurs comme bailleurs, aux dépenses énergétiques de leurs biens, avec un certain nombre de conseils simples pour les réduire.Vu comme cela, le contrat est rempli : le DPE a bel et bien rempli sa mission première, à savoir porter le sujet de la dépense énergétique au cœur de la réflexion.
En moins de 4 ans, les consommations énergétiques sont devenues une préoccupation majeure pour les acquéreurs et les locataires.
Que de chemin parcouru depuis !

Et nous n’en sommes qu’au début.
Il faut maintenant, et les travaux engagés autour du Grenelle de l’environnement y contribuent, étoffer le dispositif général tout en gardant une lisibilité des mesures prévues, pour répondre à la mise en mouvement de la société.
Les diagnostiqueurs, avec d’autres catégories de professionnels comme les Conseillers Energétiques, y participeront activement.
Autant le dire, il y a de quoi faire…

par Sylvain COOPMAN

Délégué Général de la chambre des diagnostiqueurs immobiliers à la FNAIM

Autres points importants sur le DPE :

En premier lieu le diagnostic de performance énergétique (DPE) servirait à orienter le choix de l’acheteur : un récent sondage montre que 19% des acquéreurs seraient attentifs et prêts à surinvestir sur un bien qui aurait de bonne performance énergétique. Y-aurait-il donc sous valorisation de la part des agences immobilières sur des biens qui ne satisfont pas aux critères de performance énergétique et inciter à rénover. C’est une question importante car la réponse peut entrainer un autre mode de négociation dans l’acte d’achat ou de mise en vente.

Plusieurs interrogations se posent face à cette démarche :
Pour rappel, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation modifié par le loi modifié par la Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. 160 précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. Le Parlement avait estimé en son temps (depuis que le DPE est obligatoire dans le dossier de vente d’un bien) que ces informations reposant sur des consommations réelles, mais fonction du comportement des occupants et de la composition du ménage ou de la consistance de l’entreprise, ou estimées en fonction de calculs théoriques, ne peuvent être opposables. Donc, le DPE serait utilisé comme outil à caractère incitatif et ne peut pas être opposable.

Encore aujourd’hui, le DPE est mis à disposition des acheteurs au moment de la finalisation de la transaction et fait partie de l’acte authentique de vente, la note a peu d’incidence sur le montant de la vente et cette note n’était pas encore utilisée comme argument de négociation. Le diagnostic de performance énergétique deviendrait donc un critère de valorisation d’un bien préalablement à la mise en vente. Quelle serait la décote ou la surcote entre un bâtiment noté G ou un bâtiment noté B ? Sur quelles bases serait calculée cette surcote ou décote ? Le montant des travaux nécessaires à faire évoluer la note viendrait-ils en dégrèvement de la cote jugée normale ?

Il reste à dire que les consommations réelles des bâtiments dépendent directement des conditions d’usage et des conditions géographiques; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle mais quel est l’engagement que porte le diagnostiqueur vis-à-vis de la validité des résultats… Résultats qui deviendront publics ?

Le vendeur peut engager des travaux pour faire évoluer sa note. Le fera-t-il dans l’idée que ces travaux peuvent entrainer une surcote de son bien ou tout au moins ne pas être sous valorisé ?

En tous cas, il y pensera et l’engagement de résultat des travaux engagés suite à une “mauvaise note” prend toute sa dimension. Les aides aux financements des travaux sont là pour inciter elles aussi : TVA à 5,5%, crédit d’impôts, prêt à taux zéro (PTZ), mais en ces temps de vache maigre pour l’Etat et le coup de rabot des niches fiscales; la prise d’engagement est plus difficile.
En 2011, de nouvelles règles verront le jour et le retour sur investissement de ces travaux doit maintenant tenir compte du “potentiel de vente”.